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La vente à terme avec les garanties au vendeur

La vente à terme ou paiement à terme, se développe de plus en plus auprès des investisseurs qui proposent au vendeur d’être le banquier.

Suite au développement des crédits immobiliers, la vente avec des paiements à terme, c'est à dire le ´ crédit immobilier consenti par le vendeur à un acquéreur, n’est plus qu'une importance économique secondaire, d'autant qu'en général les acquéreurs peuvent aujourd'hui se procurer pour leurs opérations d'accession à la propriété des crédits à un taux aussi intéressant, voire plus, que les vendeurs (sauf peut-être les organismes de construction sociale tels que les organismes d'HLM). Indépendamment de cette hypothèse de libre négociation d'un paiement à terme entre vendeurs et acquéreurs, toujours possible, il faut toutefois citer le cas des adjudications d'immeuble, dans lesquelles il est d'usage de prévoir un paiement à très court terme, et surtout les ventes d'immeuble à construire, dans le secteur protégé du logement, dans lesquelles les paiements ou dépôts sont réglementairement fixés en fonction de l'état d'achèvement des travaux (CCH art. R 261-14).

Le paiement à terme bénéficie de garanties particulières, et notamment d'un privilège régi par l'article 2374, 1∞ du Code civil, fondé, comme la plupart des privilèges immobiliers spéciaux, sur l'idée de plus-value apportée au patrimoine du débiteur. Les intérêts de ce privilège, par rapport à une simple hypothèque, sont de trois ordres :

-  une rétroactivité du privilège à la date de la vente (et non à la date du dépôt du bordereau), lorsqu'il est inscrit dans les deux mois de celle-ci ;

-  la possibilité de l'assortir de l'action résolutoire ;

-  une dispense de taxe de publicité foncière.

Le terme « privilège immobilier » devait être remplacé par celui d'hypothèque légale, et la rétroactivité de ce privilège devait être abandonnée. Le texte définitif de cette réforme n'a pas retenu ces modifications (Ord. 2006-346 du 23-3-2006 ; sur l'ensemble de cette réforme, voir n∞ 28012). Le privilège du vendeur est toujours assorti de l'action résolutoire et bénéficie toujours de l'exonération de taxe de publicité foncière, puisque celle-ci ne frappe que les inscriptions d'hypothèque judiciaire ou conventionnelle, à l'exception donc des privilèges immobiliers et des hypothèques légales (CGI art. 663).

Modalités du paiement à terme

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Les modalités du paiement à terme, qu'elles portent sur la date d'échéance, sur le lieu de paiement ou, éventuellement, sur l'échelonnement du paiement (par annuités, par mensualités, etc.), sont librement fixées par les parties, en principe dans le contrat de vente. Comme en matière de prêt d'argent, il est conseillé au vendeur de stipuler une indivisibilité de l'obligation entre les héritiers en cas de décès de l'acquéreur, et une clause d'anatocisme, selon laquelle les intérêts se capitalisent et portent eux-mêmes intérêts un an après leur échéance.

Indexation

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Est interdite toute clause prévoyant une indexation fondée sur le Smic, sur le niveau général des prix et des salaires, ou sur le prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du contrat ou avec l'activité de l'une des parties. Toutefois, est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble b‚ti, et donc notamment avec une vente d'immeuble b‚ti, toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du cout de la construction publié par l'Insee (C. mon. fin. art. L 112-2).

Taux d'intérêt

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Il est possible de stipuler un taux d'intérêt sous réserve toutefois de respecter les dispositions sur l'usure, lesquelles concernent non seulement les prêts conventionnels, mais également les crédits accordés à l'occasion de vente à tempérament (C. consommation. art. L 313-3, al. 2). Bien qu'il y ait lieu de distinguer formellement la vente à tempérament, qui est celle dont le prix est payable par fractions périodiques, de la vente à crédit dont le prix est simplement stipulé payable à terme, la plupart des commentateurs s'accordent pour considérer que les dispositions sur l'usure s'appliquent aussi bien à l'une qu'à l'autre (notamment, G. Morin, Les prêts usuraires : Defrénois 1967 art. 28948 p. 231). Les dispositions sur l'usure ne sont plus applicables, depuis le 7 août 2003, aux prêts accordés à une personne morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale et, depuis le 4 août 2005, aux prêts accordés aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels (C. consommation. art. L 313-3, al. 4). Les dispositions sur l'usure impliquent l'indication dans l'acte du taux effectif global (TEG), lequel ne doit pas être supérieur, de plus du tiers, au taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l'autorité administrative (C. consommation. art. L 313-3, al. 1). En outre, pour ètre valable, la stipulation d'intérèt conventionnel doit ètre fixée par écrit (C. civ. art. 1907).

a.  A compter du 1^er avril 2010, les taux de l'usure pour les prèts immobiliers accordés aux particuliers sont les suivants :

b.  Sur le calcul du TEG, voir Mémento Concurrence-consommation n∞ 89300 s.

c.  Les parties peuvent aussi convenir que les intérèts arriérés produiront eux-mèmes intérèts (convention dite d'anatocisme ou de capitalisation des intérèts) (C. civ. art. 1154).

 A   Privilège du vendeur

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Ainsi que cela a déjà été précisé, le privilège du vendeur d'immeuble résulte de l'article 2374, 1∞ du Code civil. Les formalités d'inscription, nécessaires à l'efficacité de ce privilège, sont fixées par les articles 2377, 2379, 2426 et 2428 du Code civil.

 1   Assiette

Immeubles

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Pour la détermination des biens susceptibles de faire l'objet d'un privilège immobilier spécial, les règles applicables au privilège du vendeur n'ont pas à ètre distinguées de celles applicables en matière d'hypothèque immobilière selon lesquelles sont susceptibles d'hypothèque ´ les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles, ainsi que l'usufruit de ces mèmes biens ª (C. civ. art. 2397).

Immeubles par destination

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Privilège ou hypothèque peuvent porter sur les immeubles par destination tels que définis par les articles 524 et 525 du Code civil, à condition que ces immeubles par destination, meubles par nature, appartiennent au mème propriétaire que l'immeuble auquel ils sont affectés. Si, par exemple, l'immeuble affecté à l'exploitation d'un fonds agricole, commercial ou industriel, est grevé d'un privilège immobilier, celui-ci portera également sur l'ensemble du matériel affecté à cette exploitation dès lors que ce matériel appartient au mème propriétaire que l'immeuble, et qu'il ne fait pas l'objet d'une vente séparée.

Usufruit et nue-propriété

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Le privilège, comme l'hypothèque, peut également porter sur la nue-propriété ou sur l'usufruit. En cas de cession distincte de l'usufruit et de la nue-propriété, ceux-ci peuvent faire l'objet de privilèges différents. Toutefois, alors que le privilège inscrit sur la nue-propriété, a vocation, à l'extinction de l'usufruit, à porter sur la pleine propriété de l'immeuble, celui inscrit sur l'usufruit, a vocation à s'éteindre avec ce droit d'usufruit.

Bail à construction et bail emphytéotique

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Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier qui peut ètre hypothéqué avec les constructions édifiées sur le terrain (CCH art. L 251-3). La constitution d'un privilège du vendeur sur un bail à construction et sur les constructions édifiées sur le terrain peut se rencontrer chaque fois que le preneur est appelé à céder ses droits résultant du bail à construction. Comme en matière de privilège portant sur un droit d'usufruit, les privilèges portant sur les droits résultant d'un bail à construction sont appelés à s'éteindre avec les droits eux-mèmes.

 2   Contrat donnant naissance au privilège du vendeur

Acquisition à titre onéreux

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L'article 2374, 1∞ du Code civil visant le privilège du ´ vendeur sur l'immeuble vendu ª, l'existence de ce privilège implique un acte ayant la nature d'une vente. Le privilège du vendeur a également été reconnu, tant par la jurisprudence que par la doctrine, à d'autres actes constatant un transfert de propriété à titre onéreux tels que l'échange ou la dation en paiement. Pour l'échange, cette application se justifie d'autant plus que l'article 1707 du Code civil prévoit expressément l'application à ce contrat des règles prescrites pour le contrat de vente. L'existence d'une soulte est toutefois nécessaire ; l'inscription du privilège se fera à hauteur du montant non payé de cette soulte. L'application du privilège du vendeur à la dation en paiement est sans doute d'application pratique beaucoup moins fréquente ; elle suppose en effet que l'objet de la dation en paiement soit un immeuble et que la valeur de cet immeuble soit supérieure au montant de la créance à éteindre. Dans cette hypothèse, c'est la soulte due par le créancier d'origine, recevant l'immeuble, qui pourra bénéficier du privilège du vendeur.

Licitation

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Si l'immeuble licité est vendu à un tiers à l'indivision, le fait que la vente porte sur un immeuble indivis ne modifie en rien la nature du contrat : il s'agit bien d'un contrat de vente permettant aux coÔndivisaires de bénéficier du privilège du vendeur à hauteur du prix ou de la partie de prix non payés. Si la licitation a lieu au profit de l'un des coÔndivisaires et que l'opération constitue une cession à titre de licitation faisant cesser l'indivision, elle bénéficie alors de l'effet déclaratif du partage (C. civ. art. 883). Dans ce cas, la cession n'a pas la nature d'une vente et ne peut pas bénéficier du privilège du vendeur mais de celui du copartageant (C. civ. art. 2374, 3∞).

Précisions sur la vente à terme

Selon M. Michel Mathieu (J.-Cl. Form. Not., V∞ Licitation Fasc. 10 n∞ 48), la licitation sera assortie de l'effet déclaratif toutes les fois : 1. qu'elle bénéficiera à un ´ cohéritier ª (c'est-à-dire à un indivisaire) ; 2. qu'elle aboutira à la ´ cessation de l'indivision ª. Cet auteur précise que si le premier critère, celui de la personne du bénéficiaire est inchangé depuis le Code civil, le second critère, celui de la cessation de l'indivision, s'est trouvé affecté par la loi 76-1286 du 31 décembre 1976 relative à l'organisation de l'indivision. En effet, selon l'article 883, al. 2 actuel du Code civil, ´ il n'est pas distingué selon que l'acte fait cesser l'indivision en tout ou en partie, à l'égard de certains biens ou de certains héritiers seulement ª. Il semblerait donc que feraient cesser l'indivision, ceux des actes qui ont pour effet d'attribuer à l'un des indivisaires la propriété de tout ou partie des immeubles indivis, ou de certains d'entre eux, ainsi que ceux qui ont pour effet de faire sortir totalement l'un ou l'autre des indivisaires de l'indivision.

 3   Formalités d'inscription

Assiette

26400

Au moment de son inscription, le privilège du vendeur ne s'étend qu'à l'immeuble ou aux droits immobiliers vendus. La question, controversée en doctrine, et sur laquelle la jurisprudence ne semble pas s'ètre prononcée, est de savoir si le privilège du vendeur, comme l'hypothèque, bénéficie des améliorations survenues à l'immeuble (C. civ. art. 2397, al. 4). En effet, selon la doctrine qui refuse le bénéfice des améliorations aux créanciers privilégiés, le fondement de ce privilège, à savoir la plus-value apportée à l'immeuble, empècherait de le faire bénéficier des améliorations ultérieures (en ce sens : Planiol et Ripert, T. XII, par Becqué n∞ 637). Comme cela a déjà été précisé (n∞ 26344 s.), il est admis qu'en cas de privilège portant sur un immeuble grevé d'usufruit ou objet d'un bail à construction, le créancier privilégié inscrit du chef du propriétaire bénéficie de l'extinction d'usufruit ou du terme du bail à construction. A l'opposé, les créanciers inscrits du chef de l'usufruitier ou du chef du titulaire du bail à construction subissent l'extinction de ces droits.

Inscription du privilège

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A la différence des privilèges généraux immobiliers, visés à l'article 2375 du Code civil, les privilèges immobiliers spéciaux, et notamment le privilège du vendeur, sont soumis à la nécessité, pour produire leurs effets, d'une inscription à la conservation des hypothèques (C. civ. art. 2377). Par exception, le privilège du syndicat des copropriétaires exposé n∞ 19920 s. est dispensé d'inscription (C. civ. art. 2378). Les modalités d'inscription sont fixées par les articles 2426 et 2428 du Code civil. Est notamment prévu le dépôt de deux bordereaux soumis à des conditions de forme fixées par le décret 55-1350 du 14-10-1955 (art. 54-1 s.).

Délai

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En principe, les bordereaux d'inscription doivent ètre déposés à la conservation compétente dans le délai de 2 mois à compter de l'acte de vente (C. civ. art. 2379). Lorsqu'il est ainsi inscrit dans le délai de 2 mois, le privilège rétroagit à la date de la vente. A défaut d'inscription dans ce délai de 2 mois, on considère que le privilège prend rang à sa date d'inscription. L'inscription hypothécaire relève toutefois de la publicité foncière facultative : le créancier privilégié n'est pas obligé de faire procéder à l'inscription.

Effets de la rétroactivité

26406

La rétroactivité du privilège du vendeur au jour de la vente n'a qu'un intérèt pratique limité. En effet, d'une part, selon l'ensemble de la doctrine, cette rétroactivité ne joue qu'à l'égard des autres créanciers de l'acquéreur et, d'autre part, selon la règle de l'effet relatif, il n'est pas possible de prendre inscription contre l'acquéreur avant la publication de la vente à son profit. En conséquence, la rétroactivité de l'inscription du privilège du vendeur ne peut jouer que dans l'hypothèse exceptionnelle o˘ ce privilège serait inscrit postérieurement à la publication de la vente et dans le délai de 2 mois de cette vente. De plus, il n'a pas d'effet à l'égard des créanciers du vendeur qui, par application des règles de l'arrèt du cours des inscriptions (C. civ. art. 2427), peuvent prendre des inscriptions pendant la période intercalaire s'écoulant depuis la date de la vente jusqu'à la date de sa publication.

 B   Action résolutoire

Principe

26450

Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente (C. civ. art. 1654). Sauf le cas o˘ le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix, le juge peut accorder à l'acquéreur un délai pour acquitter le prix, à l'issue duquel la résolution de la vente sera prononcée (C. civ. art. 1655).

Clause de résolution de plein droit

26452

Il est fréquent d'insérer une clause de résolution de plein droit dans les ventes d'immeuble avec paiement à terme. En l'insérant dans l'acte de vente et en la mettant en oeuvre au moyen de la mise en demeure de payer par sommation d'huissier, il faut ètre conscient de la rigueur de la sanction qu'elle entraÓne, puisque, après cette sommation, le juge ne peut pas accorder de délai de paiement à l'acquéreur et est obligé de constater la résolution de la vente (C. civ. art. 1656). La Cour de cassation a reconnu la responsabilité de notaires et d'avocats ayant prèté leur concours à la vente de biens immobiliers et de fonds de commerce dont le prix était partiellement payable à terme pour n'avoir pas conseillé au vendeur d'insérer dans l'acte une clause résolutoire de plein droit (Cass. 1^e civ. 29-11-2005 n∞ 02-13.550 : Bull. civ. I n∞ 451 ; en l'espèce, les garanties constituées s'étaient révélées insuffisantes pour prémunir le vendeur des conséquences patrimoniales de la défaillance de l'acquéreur ayant fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire).

Inopposabilité de l'action résolutoire

26454

L'action résolutoire établie par l'article 1654 du Code civil ne peut ètre exercée après l'extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai imparti, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés (C. civ. art. 2379, al. 2). Ce texte institue l'inopposabilité de l'action résolutoire, mais uniquement contre les ayants cause particuliers de l'acquéreur qui ont fait publier leurs droits, c'est-à-dire les sous-acquéreurs et les créanciers inscrits du chef de l'acquéreur. En cas de revente par l'acquéreur, alors que le privilège du vendeur n'a pas été inscrit et qu'il aurait d˚ l'ètre, les sous-acquéreurs ne seront donc définitivement garantis que lorsque leur titre d'acquisition aura été lui-mème publié au bureau des hypothèques (en ce sens : P. Frémont, J.Cl. Not., V∞ Bordereaux d'inscription hypothécaire Fasc. C-1 n∞ 134 s. ; J. Béchade, L'action résolutoire depuis la réforme de la publicité foncière : JCP N 1964 IV 18029). La Cour de cassation a d'ailleurs rejeté un pourvoi contre un arrèt d'appel qui avait déclaré opposable au sous-acquéreur d'un immeuble, la résolution d'une vente prononcée à la requète du vendeur qui n'avait pas fait inscrire son privilège, après avoir constaté que le sous-acquéreur n'avait lui-mème publié, à la date de l'assignation en résolution, non soumise à publication, aucun droit acquis par lui sur l'immeuble litigieux (Cass. 3^e civ. 6-2-1974 n∞ 72-12.240 : Bull. civ. III n∞ 67).

Autres causes de résolution de la vente

26456

La clause résolutoire de l'article 1656 du Code ne vise que le non-paiement du prix. Il est possible, mais relativement rare en pratique, que l'acte de vente stipule la résolution du contrat pour l'inexécution d'une obligation autre que le paiement du prix. Cela est d'autant plus rare que la principale, voire la seule obligation de l'acquéreur, dans une vente d'immeuble, est de payer le prix (n∞ 26000). Si une telle clause de résolution est stipulée dans l'acte de vente, les juges estiment qu'il ne s'agit que d'un simple renvoi à l'article 1184 du Code civil relatif à la résolution judiciaire (Cass. req. 3-5-1937 : DH 1937 p. 364, RTD civ. 1937 p. 620 obs. Demogue). ´ Mais le juge perd une partie de son pouvoir d'appréciation, il ne pourra, sans violer la volonté des contractants, écarter la demande du créancier et considérer que la gravité de l'inexécution ne justifie pas la résolution ª (S. Catagné, J.-Cl. Form. Not. V∞ Vente d'immeuble Fasc. 640 n∞ 99).

Résolution amiable

26458

Les parties, constatant l'inexécution par l'acquéreur de l'obligation de payer le prix et soucieuses d'éviter une instance judiciaire, peuvent se mettre d'accord pour procéder à une résolution amiable de la vente. D'un point de vue civil, cette résolution est possible, mais elle ne sera pas opposable aux tiers qui auraient acquis des droits concurrents, réels ou personnels sur l'immeuble (bail, hypothèque, servitude...), à moins que l'acte ait prévu une clause de résolution de plein droit, publiée à la conservation des hypothèques. D'un point de vue fiscal, la résolution amiable d'une vente d'immeuble emporte mutation de la propriété apparente. Elle est donc passible des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,09 % (modifié au 1-1-2011 : n∞ 60045 s.), liquidés sur la valeur de l'immeuble au jour de la résolution. Ce traitement est plus défavorable qu'une résolution judiciaire, qui n'entraÓne aucun droit de mutation, à la condition toutefois que le juge, statuant sur le fond, prononce bien la résolution de la vente et ne se contente pas d'entériner l'accord des parties sur le principe de la résolution (auquel cas il s'agit d'un jugement d'expédient, lui aussi passible des droits de mutation de la mème manière que la résolution amiable). La résolution judiciaire pour défaut de paiement du prix ne permet pas d'obtenir la restitution des droits acquittés lors de la vente résolue (CGI art. 1961, al. 1).